北京市物業(yè)管理條例

北京市人民代表大會常務(wù)委員會公告

〔十五屆〕第24號

       《北京市物業(yè)管理條例》已由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議于2020年3月27日通過，現(xiàn)予公布，自2020年5月1日起施行。

北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會
2020年3月27日

目      錄
       第一章  總    則
       第二章  物業(yè)管理區(qū)域
       第三章  前期物業(yè)
       第四章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會
               第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會
               第二節(jié)  業(yè)主委員會
               第三節(jié)  物業(yè)管理委員會
       第五章  物業(yè)服務(wù)
       第六章  物業(yè)的使用和維護
       第七章  法律責任
       第八章  附    則

第一章  總    則

       第一條  為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理，維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

       第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動適用本條例；非住宅物業(yè)管理參照執(zhí)行。
       本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

       第三條  本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。
       推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

       第四條  物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。
       支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

       第五條  本市支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項及有關(guān)共有部分利用和管理等事項。

       第六條  市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責：
       （一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；
       （二）指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
       （三）指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
       （四）建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員培訓(xùn)制度；
       （五）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標準；
       （六）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；
       （七）指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范；
       （八）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
       區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門履行下列職責：
       （一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；
       （二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；
       （三）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
       （四）組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員開展培訓(xùn)；
       （五）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關(guān)工作；
       （六）落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
       發(fā)展改革、民政、財政、規(guī)劃自然資源、城市管理、水務(wù)、市場監(jiān)管、園林綠化、人防等相關(guān)主管部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

       第七條  區(qū)人民政府應(yīng)當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機制，組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門及相關(guān)部門和單位，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

       第八條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
       居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機制；有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行詢問，引導(dǎo)規(guī)范運作；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

       第九條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項清單，依法行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

       第十條  突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。
       物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應(yīng)急預(yù)案和各項應(yīng)急措施。

       第十一條  業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。

       第十二條  本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評估機構(gòu)等行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，編制團體標準、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
       支持、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。

       第十三條  本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動，為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓(xùn)、評價、檢驗、監(jiān)督和審計等服務(wù)。支持非營利性社會組織參與物業(yè)服務(wù)活動。
       業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項需要法律咨詢的，可以向公共法律服務(wù)機構(gòu)咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。

       第十四條  本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機制，化解物業(yè)管理糾紛。

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

       第十五條  物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。
       規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

       第十六條  新開發(fā)建設(shè)項目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。
       建設(shè)單位應(yīng)當在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

       第十七條  已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管等部門，結(jié)合物業(yè)管理實際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

       第十八條  新開發(fā)建設(shè)項目，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當配建獨立且相對集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。
       已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。

第三章  前期物業(yè)

       第十九條  建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
       前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當就前期物業(yè)服務(wù)是否收費、服務(wù)內(nèi)容以及收費標準進行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。
       前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

       第二十條  建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同確認物業(yè)管理區(qū)域，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。
       承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。
       未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

       第二十一條  在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：
       （一）物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；
       （二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
       （三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
       （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
       （五）物業(yè)管理必需的其他資料。
       物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當移交；資料不全的，應(yīng)當補齊。

       第二十二條  前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設(shè)單位承擔。
       出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔；房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔。

       第二十三條  建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
       市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

       第二十四條  前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者組建物業(yè)管理委員會，就物業(yè)管理事項進行表決。

第四章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

       第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會
       第二十五條  房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
       公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主。
       本條例所稱業(yè)主還包括：
       （一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；
       （二）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；
       （三）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；
       （四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；
       （五）其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

       第二十六條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
       （一）道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；
       （二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；
       （三）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；
       （四）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、共用設(shè)施；
       （五）法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

       第二十七條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
       （一）自行管理物業(yè)；
       （二）要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；
       （三）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
       （四）提出制定和修改臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
       （五）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
       （六）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
       （七）監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作；
       （八）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
       （九）對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；
       （十）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
       （十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
       業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

       第二十八條  業(yè)主應(yīng)當履行下列義務(wù)：
       （一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
       （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度要求；
       （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定；
       （四）配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理；
       （五）按照國家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
       （六）按時足額交納物業(yè)費；
       （七）履行房屋安全使用責任；
       （八）按照規(guī)定分類投放生活垃圾；
       （九）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
       業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

       第二十九條  業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
       一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

       第三十條  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請。

       第三十一條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到成立業(yè)主大會書面申請后三十日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進行審核，對符合業(yè)主大會成立條件的，指定居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。
       籌備組組長應(yīng)當于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會、村民委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。
       籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會、村民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定；業(yè)主代表資格應(yīng)當參照適用本條例第三十九條有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。
       籌備組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。
       籌備組成立七日內(nèi)，籌備組組長應(yīng)當將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

       第三十二條  籌備組應(yīng)當開展以下工作，并就其確定的事項在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
       （一）確認業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；
       （二）制定首次業(yè)主大會會議召開方案；
       （三）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
       （四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
       （五）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
       （六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
       前款規(guī)定的業(yè)主大會議事規(guī)則，至少應(yīng)當包括業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。
       業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當研究處理并在首次業(yè)主大會會議召開前作出答復(fù)。
       籌備組應(yīng)當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

       第三十三條  首次業(yè)主大會應(yīng)當通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。

       第三十四條  業(yè)主大會依照法律法規(guī)的規(guī)定召開，決定下列事項：
       （一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
       （二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員和候補委員；
       （三）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和服務(wù)價格；
       （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實服務(wù)；
       （五）籌集、管理和使用專項維修資金；
       （六）申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
       （七）決定共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用共用部分經(jīng)營收益等共有資金；
       （八）確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助的標準，對業(yè)主委員會主任實施任期、離任經(jīng)濟責任審計；
       （九）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；
       （十）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項。
       業(yè)主委員會應(yīng)當就前款規(guī)定的決定事項向業(yè)主大會提出討論方案。

       第三十五條  業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
       業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
       業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)       召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會。居民委員會、村民委員會應(yīng)當派代表列席會議。
       業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

       第三十六條  業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

       第三十七條  業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
       業(yè)主大會會議的決定應(yīng)當自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
       物業(yè)使用人應(yīng)當依法遵守業(yè)主大會會議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

       第三十八條  業(yè)主大會可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會提出。

       第二節(jié)  業(yè)主委員會
       第三十九條  業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成。候補委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)確定。
       業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。
       業(yè)主是自然人的，應(yīng)當符合下列條件：
       （一）遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；
       （二）具有完全民事行為能力；
       （三）符合業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；
       （四）按時足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況；
       （五）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；
       （六）未被列為失信被執(zhí)行人；
       （七）未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；
       （八）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

       第四十條  業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
       （一）社區(qū)黨組織推薦；
       （二）居民委員會、村民委員會推薦；
       （三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
       籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織。
       社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會委員。

       第四十一條  業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
       業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
       任期內(nèi)業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

       第四十二條  業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

       第四十三條  業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：
       （一）首次業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
       （二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
       （三）管理規(guī)約；
       （四）業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；
       （五）業(yè)主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。
       街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實性、規(guī)范性進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。
       業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
       業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當有業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字。

       第四十四條  業(yè)主委員會應(yīng)當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：
       （一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；
       （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進行交接；
       （三）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
       （四）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；
       （五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
       （六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；
       （七）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；
       （八）定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)費、停車費情況；
       （九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
       （十）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關(guān)開展執(zhí)法工作；
       （十一）配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
       （十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。
       業(yè)主委員會不得擅自決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項；業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項。

       第四十五條  業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主委員會應(yīng)當召開臨時會議。
       定期會議和臨時會議應(yīng)當有過半數(shù)委員參加，委員不得委托他人參會。
       業(yè)主委員會應(yīng)當在會議召開五日前將會議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，并聽取意見和建議。居民委員會、村民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。
       業(yè)主委員會確定的事項應(yīng)當經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
       業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他委員或者業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

       第四十六條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會確認：
       （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；
       （二）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職；
       （三）因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。
       業(yè)主委員會委員一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當提請業(yè)主大會罷免其委員資格；業(yè)主委員會未提請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

       第四十七條  業(yè)主委員會委員、候補委員不得實施下列行為：
       （一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
       （二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；
       （三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；
       （四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
       （五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
       （六）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
       （七）與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟往來或者利益交換；
       （八）泄露業(yè)主信息；
       （九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
       業(yè)主委員會委員、候補委員有前款規(guī)定的第（一）項至第（五）項行為的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

       第四十八條  一個任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會委員經(jīng)遞補人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無法正常履行職責的情形，或者業(yè)主委員會拒不履行職責的，物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

       第四十九條  業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促其履行職責。
       街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組。
       換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。
       第五十條  業(yè)主委員會的名稱、委員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。
       因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當辦理業(yè)主大會、業(yè)主委員會注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

       第五十一條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

       第三節(jié)  物業(yè)管理委員會
       第五十二條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，依照本條例承擔相關(guān)職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

       第五十三條  有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：
       （一）不具備成立業(yè)主大會條件；
       （二）具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立；
       （三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

       第五十四條  物業(yè)管理委員會由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。
       物業(yè)管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔任，副主任由居民委員會、村民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。物業(yè)管理委員會委員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
       第五十五條  成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：
       （一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
       （二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
       （三）管理規(guī)約。
       街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會持業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。
       未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

       第五十六條  成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按照本條例第三十四條的規(guī)定履行職責，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。
       未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使本條例第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

       第五十七條  物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應(yīng)當組織召開會議。
       會議應(yīng)當有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會議。
       物業(yè)管理委員會按照本條例第五十六條確定的事項應(yīng)當經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應(yīng)當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個工作日。

       第五十八條  物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

       第五十九條  已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并按照本條例第四十三條規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

       第六十條  物業(yè)管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

第五章  物業(yè)服務(wù)

       第六十一條  業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當選定一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
       電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，應(yīng)當由符合資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或者人員實施。

       第六十二條  接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨立核算的服務(wù)機構(gòu)。

       第六十三條  業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、費用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
       業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對收費標準未能達成一致意見的，雙方可以委托專業(yè)評估機構(gòu)評估；雙方對委托專業(yè)評估機構(gòu)未能達成一致意見的，可以從區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門確定的專業(yè)評估機構(gòu)目錄中隨機選定。
       物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)合同報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案。
       市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門、協(xié)會制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

       第六十四條  業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會進行招標，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外。
       鼓勵業(yè)主通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

       第六十五條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：
       （一）提供物業(yè)服務(wù)符合國家和本市規(guī)定的標準、規(guī)范；
       （二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
       （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務(wù)；
       （四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關(guān)；
       （五）發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設(shè)置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機構(gòu)報告；
       （六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；
       （七）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息；
       （八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類；
       （九）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機關(guān)和居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

       第六十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當指派項目負責人。項目負責人應(yīng)當在到崗之日起三日內(nèi)到項目所在地的居民委員會、村民委員會報到，在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。

       第六十七條  區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)標準和社區(qū)治理要求，委托專業(yè)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理情況和共用部分管理狀況進行評估。
       物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評估機構(gòu)對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、專項維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進行評估。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
       專業(yè)評估機構(gòu)應(yīng)當按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，提供客觀、真實、準確的評估報告。

       第六十八條  市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施分類監(jiān)管，建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

       第六十九條  物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給第三方。

       第七十條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：
       （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
       （二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準和方式等；
       （三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；
       （四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算；
       （五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；
       （六）業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況；
       （七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；
       （八）其他應(yīng)當公示的信息。
       業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當予以答復(fù)。

       第七十一條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立、保存下列檔案和資料：
       （一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
       （二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；
       （三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；
       （四）住宅裝飾裝修管理資料；
       （五）業(yè)主名冊；
       （六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；
       （七）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

       第七十二條  業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。
       采取酬金制交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會建立物業(yè)費和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托第三方對物業(yè)服務(wù)收支情況進行審計。

       第七十三條  物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。
       市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時參考。

       第七十四條  物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當將公共收益單獨列賬。
       公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

       第七十五條  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當提前九十日書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。
       物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當提前六十日書面告知對方。

       第七十六條  業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自接到通知之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域：
       （一）移交物業(yè)共用部分；
       （二）移交本條例第二十一條、第七十一條規(guī)定的檔案和資料；
       （三）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；
       （四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
       原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門報告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。
       原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
       新物業(yè)服務(wù)人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應(yīng)當對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

       第七十七條  本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。
       提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。
       應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

第六章  物業(yè)的使用和維護

       第七十八條  業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。
       業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實施下列行為：
       （一）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
       （二）擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；
       （三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；
       （四）違反國家規(guī)定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；
       （五）違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；
       （六）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；
       （七）從建筑物中拋擲物品；
       （八）制造超標噪音；
       （九）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；
       （十）擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；
       （十一）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
       （十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
       （十三）違反規(guī)定出租房屋。
       發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者行政執(zhí)法機關(guān)報告。

       第七十九條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。協(xié)議應(yīng)當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內(nèi)容。
       業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。
       物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時向有關(guān)主管部門報告。

       第八十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

       第八十一條  物業(yè)買受人應(yīng)當遵守國家有關(guān)專項維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項維修資金。
       業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項維修資金余額歸業(yè)主所有。
       已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應(yīng)當按照屆時適用的商品房標準補足公房的專項維修資金；因繼承、贈予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈人、受償人應(yīng)當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。

       第八十二條  國家實施專項維修資金制度之前的未售公房，沒有專項維修資金的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當按照規(guī)定建立并足額交納專項維修資金。
       國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項維修資金；未按規(guī)定交納專項維修資金的，業(yè)主和售房單位應(yīng)當足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。

       第八十三條  專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。
       業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。

       第八十四條  未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，專項維修資金由市住房資金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。
       選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委托市住房資金管理部門代管。業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當以自己名義設(shè)立專用賬戶，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當監(jiān)督、指導(dǎo)專項維修資金的使用管理。
       業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)對共有資金進行財務(wù)管理。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會自行管理共有資金的，應(yīng)當每季度公布一次自行管理賬目。

       第八十五條  專項維修資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

       第八十六條  維修、更新和改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，需要使用專項維修資金的，應(yīng)當按照下列規(guī)定分攤：
       （一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積比例分攤。
       （二）售后公房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)當由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
       （三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)，再按照第（一）項、第（二）項的規(guī)定比例分攤。
       共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，但是沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照前款的規(guī)定由業(yè)主共同分攤。

       第八十七條  新開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運營單位委托，按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備；經(jīng)驗收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運營單位承擔維修、養(yǎng)護和更新改造責任。
       已入住項目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當立即報告相關(guān)專業(yè)運營單位；專業(yè)運營單位應(yīng)當及時采取措施，排除故障。
       專業(yè)運營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和更新改造，進入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

       第八十八條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風險的設(shè)施設(shè)備和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。
       排除安全風險隱患需要使用專項維修資金的，按照本市相關(guān)規(guī)定辦理。

       第八十九條  建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
       業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會同意，或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由業(yè)主承擔。
       經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當書面責令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)人民政府可以責成有關(guān)部門組織強制搬出，并妥善安置。